Kontribuce, jak jim porozumět

Téma kontribucí je velmi složité a vede se o něm široká, odborná, celospolečenská diskuze. V tomto článku jsme se snažili téma kontribucí zjednodušit do pochopitelné formy pro běžného občana. Snad se nám to povedlo.

Developerský projekt AURA Statenice: Co z něj skutečně získá obec?

Developerský projekt AURA Statenice přinese do obce Statenice přibližně 4 000 nových obyvatel. Jedná se o jeden z největších rozvojových projektů v regionu a zároveň i příležitost – nebo riziko – podle toho, jaké podmínky si obec vyjedná. Na základě Smlouvy o spolupráci mezi obcí a developerem ALFA PRAHA s.r.o. jsme analyzovali, co z projektu reálně získá obec, jaké jsou kontribuce developera, a zda odpovídají rozsahu výstavby.

🏗️ Rozsah výstavby

Projekt AURA Statenice má tyto parametry:

• 210 000 m² hrubé podlažní plochy (HPP)

• Kapacita 3 800 EO (ekvivalentních obyvatel)

• Rozdělen je do několika fází (Fáze 1, 2, 3, Zámek).

🏫 Škola a školka: Nutnost, ne bonus

Projekt přinese až 4 000 nových obyvatel – z toho stovky budou děti:

Předškolní děti: 200–240

Školní děti (1.–9. třída): 400–480

💰 Odhadované náklady na výstavbu:

Mateřská škola: 8-10 tříd / 65-78 mil. Kč

Základní škola: (1.–9. třída) / 420–525 mil. Kč

💰 Již poskytnuté kontribuce - před uzavřením smlouvy

• Finanční dar: 18 mil. Kč

• Pozemky na Parádnici (pro školku): 33,86 mil. Kč (po započtení protihodnoty pozemků od obce) 

Pozemek nemá reálné komerční využití, zastavitelná část je ve svahu, zbytek v záplavové zóně.

• Vybudování infrastruktury (kanalizace, vodovod, opravy silnic): 24,95 mil. Kč (započitatelných 12,47 mil. Kč)

• Projektové dokumentace pro ČOV a školku: 820 000 Kč

• Vodovodní přivaděč a ATS: 255 310 Kč

Celkem cca 65,4 mil. Kč - toto je rétorika developera a vedení obce.

65,4 - 33,86 = 31,54 mil. Kč, náš názor.

🏫 Kontribuce v rámci smlouvy - pozemky pro veřejnou vybavenost

Developer daruje obci pozemek o velikosti 25 000 m², z čehož:

• 7 000 m² je určeno výhradně pro mateřskou školu

• zbytek (cca 18 000 m²) je rozdělen:

• min. polovina pro základní školu

• zbytek může být komerčně využit (např. rezidenční zástavba nebo prodej developerovi) Toto může v budoucnu představovat jediný zdroj financí pro obec. Při uvažování 10 000 Kč/m2, jde o cca 90 mil. kč. Potřeby obce však budou mnohonásobně vyšší.

• při dosažení 110 000 m² HPP - darování dalších pozemků (parcely č. 219 a části 80, k.ú. Statenice) v hodnotě dle posudku cca 585 520 Kč 

⚠️ Podmínka: Pozemky budou poskytnuty pouze v případě, že dojde ke změně ÚP (Změna Z02 umožňující Fázi 3 projektu).

⚖️ Vyhodnocení – je to výhodné pro obec?

Hodnota kontribucí developera vypadá na první pohled velmi štědře. Nicméně zásadní části – především pozemky pro školu a školku – jsou vázané na kroky, které nemusí být nikdy dokončeny. Bez jistot (např. bankovní garance nebo časového harmonogramu) nese většinu rizika obec.

Výhody jsou silně podmíněné – zejména změnou územního plánu a dalšími schvalovacími kroky. Smlouva je psaná tak, aby byl výhodný postup obce pro projekt garantován, ale protiplnění (např. školní pozemky) je zajištěno až na konci, což je nevýhodné z hlediska jistoty plnění.

Aby Statenice skutečně získaly odpovídající veřejnou vybavenost pro nové obyvatele, musí jen pro školu a školku zajistit financování v objemu cca 485-600 mil. Kč. 

Současné vedení obce operuje s částkou 300 mil. Kč, (již poskytnuté kontribuce + nepeněžité budoucí kontribuce v podobě darovaných pozemků). 

My výši kontribucí vidíme takto:

Již poskytnuté kontribuce 31,54 mil. Kč

Pozemek škola/školka 90 mil. Kč.

Parcely č. 219 a části 80, cca 0,58 mil. Kč  

Celkem tedy 122 mil. Kč

Naproti tomu, bude pro výstavby školy a školky potřeba cca 500 mil. Kč.

Výsledkem je tedy vnitřní dluh ve výši 378 mil. Kč. 

A to jsem vůbec neřešili další občaskou vybavenost: sběrný dvůr, pečovatelský dům pro seniory, lékař, lékárna, dům dětí a mládeže, venkovní sportoviště, obecní policie, základní umělecká škola, zubní a veterinární ordinace, hasiči, sporovní hala, pošta, hřbitov...